Информация Вашкинской прокуратуры

Требования закона об участии в долевом строительстве.

Какие юридические лица имеют право привлекать денежные средства граждан для участия в долевом строительстве?

Хозяйственные общества, которые:

- получили в установленном порядке разрешение на строительство;

- опубликовали, разместили и (или) представили проектную декларацию, содержащую сведения о застройщике и проекте строительства (направили в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации – Департамент строительства и транспорта Белгородской области, с использованием усиленной квалифицированной электронной подписи путем заполнения электронной формы проектной декларации на сайте единой информационной системы жилищного строительства);

- осуществили государственную регистрацию права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды;

- размер собственных средств которых составляет не менее чем десять процентов от планируемой стоимости строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, указанной в проектной декларации; данные денежные средства должны быть размещены на банковском счете застройщика;

- у которых отсутствуют обязательства по кредитам, займам, ссудам, за исключением целевых кредитов, связанных с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством (созданием) многоквартирных домов;

- соблюдают нормативы финансовой устойчивости;

- не являются банкротами;

- не включены в реестр недобросовестных поставщиков, а также участников аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, либо аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

- не имеют задолженности по налогам, сборам, иным платежам в бюджетные системы Российской Федерации;

- которые уплатили отчисления в компенсационный фонд до государственной регистрации договора участия в долевом строительстве;

- которые не осуществляют иную деятельность, не связанную с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством (созданием) многоквартирных домов.

Какие условия должен в обязательном порядке содержать договор долевого участия?

- определение подлежащего передаче застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас);

- срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

- цену договора, сроки и порядок ее уплаты (при определении цены жилого помещения площадь лоджий, веранд, балконов, террас рассчитывается с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти). Оплата вносится после государственной регистрации договора долевого участия, при просрочке оплаты более двух месяцев подряд застройщик вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора;

- гарантийный срок на объект долевого строительства;

- способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

Указанные условия должны соответствовать информации, включенной в проектную декларацию на момент заключения договора. Договор, заключенный в нарушение данного требования, может быть признан судом недействительным только по иску участника долевого строительства, заключившего такой договор.

В договор долевого участия не могут быть включены условия об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства.

В каком порядке оформляются права на объекты, приобретаемые по договорам долевого участия?

- договор участия в долевом строительстве и соглашение (договор), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, подлежат государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

С заявлением о государственной регистрации должны обратиться обе стороны договора: застройщик и участник долевого строительства.

Для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, предоставляются:

- разрешение на строительство;

- план создаваемого многоквартирного дома, иного объекта недвижимости с указанием его местоположения, количества находящихся в составе создаваемого многоквартирного дома, иного объекта недвижимости жилых и нежилых помещений, машино-мест, планируемой площади каждого из указанных помещений и машино-мест;

- проектная декларация;

- заключение контролирующего органа о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»;

- заключенный в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» договор поручительства по обязательствам застройщика, размер уставного капитала которого не соответствует требованиям данного закона.

Для государственной регистрации права участника долевого строительства на объект долевого строительства предоставляются:

- разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

- договор участия в долевом строительстве или договор об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве, если такой договор об уступке прав требований заключен;

- передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

В каком порядке участники долевого строительства могут защитить свои права?

- в случае, если условия договора долевого участия не соответствуют проектной декларации, участник долевого строительства вправе в судебном порядке требовать его расторжения;

- в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства участник долевого строительства вправе потребовать от застройщика уплаты неустойки (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки (для гражданина размер неустойки увеличивается в два раза);

- участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства;

- в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора, либо его качество не соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, участник долевого строительства, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков. Требования об устранении недостатков могут быть предъявлены участником долевого строительства в течение гарантийного срока, который определяется договором и не может составлять менее 5 лет;

- в случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов;

- участник долевого строительства вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в следующих случаях: неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца; неисполнения застройщиком обязанностей по безвозмездному устранению недостатков в разумный срок; соразмерному уменьшению цены договора; возмещению своих расходов на устранение недостатков; существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;

- по требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случаях: прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства; существенного изменения проектной документации строящегося (создаваемых) многоквартирного дома, в том числе превышения допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, которое может быть установлено в договоре в размере не более пяти процентов от указанной площади; изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Информация подготовлена
прокуратурой Вашкинского района